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家屋をお持ちの方へ
家屋の固定資産税について、その概要をご紹介します。
家屋を新築、増築もしくは取り壊したとき
家屋を新増築したときは
家屋を新増築したときは、家屋調査を行います。家屋調査については、「家屋評価の流れ」をご覧ください。
なお、附属家、車庫や物置といった小規模物件を新増築する場合は、事前に課税課家屋係までご連絡ください。
また、企業所有の大規模家屋の異動があった場合も、現地調査などで敷地に立ち入らせていただくため、ご連絡ください。
家屋を取り壊したときは
家屋（住宅、店舗、附属屋、車庫、物置等）の取り壊し、一部取り壊し等をしましたら課税課家屋係までご連絡ください。
建て替えなどで従前の家屋を取り壊した場合は、忘れずに下記の手続きをしてください。
また、住宅を壊されると住宅用地の特例が適用されなくなる場合があります。
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対象家屋 |
届出先 |
手続き |
|---|---|---|
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登記家屋 |
東京法務局西多摩支局＜外部リンク＞ |
滅失登記 |
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未登記家屋 |
青梅市市民部課税課家屋係 |
電話連絡等 |
- 滅失登記をする場合には添付書類として取り壊しを行った業者等が作成する「取り壊した旨の証明書」が必要になります。
- 未登記の家屋の場合は、課税課家屋係までご連絡ください。
ご連絡がないと課税が継続されてしまう可能性がありますので、お手数ではございますが、お取り壊し等が確定しましたら、必ずご連絡ください。
家屋評価の流れ
家屋を新築または増改築された場合は、固定資産税のもととなる評価額を算出するため、建物の内部・外部を拝見する家屋調査を行っています。調査員は「固定資産評価補助員証」を携帯し、原則として2人1組で調査に伺っています。家屋が完成した方は、建築図面をご用意の上、ご都合のよい日をご連絡ください。
調査の内容から税額が決まるまでは、次のとおりです。
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（1）家屋評価調査 |
家屋の種類・構造・各部分（屋根・基礎・外壁・柱・内壁など）の仕上げの程度と数量および設備について、図面・見積書等の資料や現地調査で確認します。 |
|---|---|
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（2）評価計算 |
総務大臣が定める固定資産評価基準で部分別に示されている評点を使い、同じ家屋を評価時点で新築したときに必要とされる建築費を求める方法（再建築価格方式）で価格（評価額）を求めます。 |
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（3）価格の決定 |
3月31日までに市長が価格等を決定し、固定資産課税台帳に登録します。 |
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（4）税額の算出 |
課税標準額（評価額）×1.4％（税率）＝固定資産税額 |
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（5）課税内容・納税の通知 |
5月上旬に土地や家屋の課税明細書・納税通知書を送付します。 |
未登記の家屋の所有者を変更したとき
登記していない家屋について、売買・贈与・相続等により所有者を変更したいときは、課税課に「家屋補充課税台帳登録事項変更申請書」を提出してください。申請書が提出がされない場合、旧所有者に固定資産税・都市計画税が課税されたままになります。
なお、登記されていた家屋について、所有権移転登記を行った場合には、登記所からの通知にもとづき、課税課において所有者の変更を行います。
- 家屋補充課税台帳登録事項変更申請書 [PDFファイル／89KB]
- 家屋所有者変更同意書 [PDFファイル／36KB]
- 記入例（家屋補充課税台帳登録事項変更申請書および家屋所有者変更同意書） [PDFファイル／108KB]
税の減額について
新築住宅に対する固定資産税の減額
次の要件を満たしている新築住宅（認定長期優良住宅を含む）は、新築後一定期間、固定資産税が減額されます。ただし、減額期間が終了すると、本来の税額に戻ります。
減額の要件や範囲、期間等は「新築住宅に対する固定資産税の減額」 [PDFファイル／48KB]をご覧ください。
住宅改修に伴う減額
住宅の改修に伴う固定資産税の減額については、次の4種類があります。
- 住宅耐震改修に伴う減額
- 住宅バリアフリー改修に伴う減額
- 住宅省エネ改修に伴う減額
- 大規模修繕（マンション）に伴う減額 (「青梅市マンション管理計画認定制度」〈住宅課リンク〉)
それぞれの減額を受けられる要件につきましては、「家屋改修減額要件一覧 」 [PDFファイル／189KB]ご覧ください。
東日本大震災に関する固定資産税の特例
東日本大震災により被害を受けた住宅用地や家屋または、警戒区域内にあった住宅用地や家屋に代わる土地・家屋を取得した場合、固定資産税・都市計画税の軽減措置を受けることができます。
免税点
家屋の物件ごとの固定資産税課税標準額の合計が、20万円未満の場合は免税となります。
よくある質問
Q.新築4年目なのですが、家屋の税金が上がったのはなぜですか？
A.新築住宅は一定の要件を満たすと、新築後一定期間固定資産税が2分の1に減額されています。
一般的な住宅の場合3年間適用されていますので、減額措置が終了し本来の税額に戻ったということになります。
なお、 マンション等の中高層耐火建物または認定長期優良住宅は5年間、中高層耐火建物かつ認定長期優良住宅の場合は7年間、減額措置が適用されます。
Q.住宅を壊したら土地の税金が上がったのはなぜですか？
A.住宅が建っている土地は住宅用地の特例が適用され、土地の税負担が特に軽減されています。
今回は住宅を壊したことによって特例が適用されなくなったためです。
また、その年の1月1日に存在した建物については、その年の途中で取り壊した場合であっても一年分の税金を納める義務があります。
Q.これから家を建てたいのですが固定資産税はいくらになりますか？
A.家屋の評価は用途や構造のほか、資材の質、数量、設備の数等で評価額を算出するため、希望されているイメージでは算出が困難です。概算ですが計算例を参考にご覧ください。
（1）市街化区域に木造110平方メートルの専用住宅を新築し、評価額1,100万円で新築住宅に対する固定資産税の減額措置が適用される場合
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税目 |
課税標準額（円） |
税率 |
算出税額（円） |
減額分（円） |
減額後の税額（円） |
|---|---|---|---|---|---|
|
固定資産税 |
11,000,000円 |
1.40% |
154,000円 |
77,000円 |
77,000円 |
|
都市計画税 |
11,000,000円 |
0.25% |
27,500円 |
- |
27,500円 |
|
計 |
- |
- |
181,500円 |
77,000円 |
104,500円 |
注意
- 新築住宅の減額分77,000円は、算出税額154,000円の2分の1に相当する額です。
- 都市計画税には、新築住宅の減額制度はありません。
（2）市街化区域に木造150平方メートルの専用住宅を新築し、評価額1,500万円で新築住宅に対する固定資産税の減額措置が適用される場合
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税目 |
課税標準額（円） |
税率 |
算出税額（円） |
減額分（円） |
減額後の税額（円） |
|---|---|---|---|---|---|
|
固定資産税 |
15,000,000円 |
1.40% |
210,000円 |
84,000円 |
126,000円 |
|
都市計画税 |
15,000,000円 |
0.25% |
37,500円 |
- |
37,500円 |
|
計 |
- |
- |
247,500円 |
84,000円 |
163,500円 |
注意
- 新築住宅の減額分84,000円は、税額210,000円の内120平方メートル分まで2分の1に減額された額です。
計算式：(15,000,000円×1.4/100×120平方メートル/150平方メートル）×（2分の1）=84,000円 - 都市計画税には、新築住宅の減額制度はありません。
Q.家屋が古くなると評価額や固定資産税は下がりますか？
A.家屋の評価額は3年ごとに見直しを行うこととされており、これを「評価替（ひょうかがえ）」と呼んでいます。
評価替では、家屋の場合、経過年数に応じた経年減点補正率（何年経過しているか）と、建築物価の変動（インフレやデフレ）を適用し、新しい評価額を算出します。
一般的には経年減点補正率の減価が大きく反映しますので、評価額や固定資産税は下がる傾向になりますが、インフレ期（物価上昇期）には、建築物価の変動が経過年数の減価以上になると、理論上ですが、評価額は上がります。
しかし、年々古くなり、損耗していく家屋について税負担が増加することは納税者の理解が得難いため、このような場合は評価額据置きとなります。
なお、評価額は年数を経て新築時の評価額から下がっていきますが、0円になることはありません。
Q.中古家屋を買いましたが、売買価格より評価額の方が高いのはなぜですか？
A.所有権は売買に限らず相続、贈与、競売等様々な原因で異動し、売買価格も時々の経済事情、もしくは物件の所在条件、売り手または買い手の個別事情で変化するものです。
このような要素に左右されることのない方法で家屋は評価額を算出し、経過年数の減価（多くの家屋は建築後様々な劣化が起こり、損耗していくのでこれを考慮しています。）をしていきます。
そのため、評価額は実売価格と意味を成すところが異なり、売買価格に評価額を直してほしいというご希望にはそえません。
その他の質問
そのほかのご質問は都税Q＆A＜外部リンク＞をご参照ください。
（都税Q＆Aは、都内特別区（23区）を対象としているため、青梅市とは一部取り扱いが異なる部分がありますので、あらかじめご了承ください。）
外部関連先
家屋を新築されると様々な手続きが必要になります。必要のある方は下記のホームページで必要書類などをご確認してください。
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不動産取得税（都税）に関すること |
東京都主税局＜外部リンク＞ |
|---|---|
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所得税（住宅借入金特別控除）、贈与税、相続税（国税）に関すること |
国税庁＜外部リンク＞ |
|
登録免許税、土地・建物登記に関すること |
法務省＜外部リンク＞ |
|
建築確認に関すること |
東京都都市整備局＜外部リンク＞ |
その他関連先
- 東京法務局西多摩支局＜外部リンク＞
- 東京都都市整備局多摩建築指導事務所建築指導第3課＜外部リンク＞
- 都税Q＆A＜外部リンク＞
＜外部リンク＞
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